Hypotheek in Turkije: de rente, de regels en wat voor Nederlandse kopers wel werkt

Hypotheekrente in Turkije: het korte antwoord

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Een hypotheek in Turkije kost op dit moment rond de 40 procent rente per jaar. Volgens de wekelijkse rentecijfers van de Turkse centrale bank (TCMB), zoals Turkse financiële media die op 22 oktober 2026 weergaven, lag de gemiddelde rente op nieuwe woningleningen in lira in de week tot 16 oktober 2026 op 41,50 procent per jaar, na 41,66 procent een week eerder. Op 22 oktober 2026 verlaagde de centrale bank haar beleidsrente van 37 naar 36 procent. Dat kan de hypotheekrente de komende weken iets omlaag brengen, maar het verschil met Nederland blijft groot.

Turkse banken adverteren meestal met een maandrente. In een vergelijking van begin september 2026 lagen de laagste tarieven voor een woninglening van 1 miljoen lira over tien jaar tussen 2,87 en 3,25 procent per maand. Vermenigvuldig dat niet simpelweg met twaalf: met rente op rente is 2,9 procent per maand ruim 40 procent per jaar, en 3,25 procent per maand bijna 47 procent. Ziet u online voor buitenlanders veel lagere percentages genoemd, controleer dan of het om een maandrente of om een verouderd cijfer gaat.

Kan een Nederlander zo'n lening krijgen? Bij sommige Turkse banken wel. Of het verstandig is, is een andere vraag. Deze gids laat zien waarom de meeste Nederlandse kopers, of ze nu in Antalya, Istanbul of elders in Turkije kopen, de woning met eigen geld of met overwaarde op hun Nederlandse huis financieren.

Turkse banken lenen in lira

Er zijn Turkse banken die woningleningen verstrekken aan buitenlanders, ook aan kopers die niet in Turkije wonen. Die leningen luiden in Turkse lira. Particulieren in Turkije kunnen sinds 2009 geen leningen in vreemde valuta meer afsluiten, en een hypotheek in euro bij een Turkse bank is voor een consument dus geen gangbare optie. De regel is in juni 2009 opgenomen in artikel 17 lid f van het Turkse Besluit nr. 32; of latere wijzigingen daar iets aan hebben veranderd, hebben wij niet kunnen nagaan.

Dat maakt het grootste verschil met landen in de eurozone. Wie daar leent, leent in dezelfde munt als waarin hij verdient. In Turkije staat uw lening in een andere munt dan uw inkomen, en dat heeft gevolgen voor zowel de rente als het risico.

Hoeveel een Turkse bank maximaal mag lenen, ligt vast in een besluit van de Turkse bankentoezichthouder BDDK van 29 januari 2026 (nr. 11364). De grens hangt af van de waarde van de woning in lira en van het energielabel:

• tot 5 miljoen lira: 90 procent bij label A of B, 80 procent bij label C, 70 procent bij een ander label;
• 5 tot 7 miljoen lira: 80, 70 of 60 procent;
• 7 tot 10 miljoen lira: 70, 60 of 50 procent;
• 10 tot 20 miljoen lira: 50, 40 of 30 procent;
• boven 20 miljoen lira: 40, 30 of 20 procent.

Die grenzen gelden voor elke lener; een bank mag voor een buitenlander strenger zijn. Tegen de ECB-koers van 27 oktober 2026, 55,51 lira per euro, is 5 miljoen lira ongeveer 90.000 euro en 10 miljoen lira ongeveer 180.000 euro. Een villa van 200.000 euro, ruim 11 miljoen lira, kan met een Turkse lening dus voor hooguit 30 tot 50 procent worden gefinancierd. Omdat de schijven in lira vastliggen, schuift een woning met een vaste europrijs bij een zwakkere lira bovendien naar een hogere schijf.

De rente, uitdrukkelijk als oriëntatie

De Turkse centrale bank verlaagde op 22 oktober 2026 haar beleidsrente, de rente op eenweekse repo's, van 37 naar 36 procent. De rente waartegen banken een nacht lenen ging naar 39 procent en de rente op een nacht deponeren naar 34,5 procent. Op 10 september 2026 had de bank alle drie nog ongewijzigd gelaten. Volgens het persbericht beslist de bank per vergadering over de volgende stap en verkrapt ze het beleid als de inflatievooruitzichten flink en blijvend verslechteren. Woningleningen liggen ruim boven de beleidsrente: gemiddeld rond 41,5 procent per jaar, zoals hierboven. De bankvergelijking hierboven rekent bovendien met een looptijd van tien jaar, niet met de dertig jaar die u uit Nederland kent.

Behandel die cijfers als een beeld van de markt, niet als een aanbod. Wat een bank u biedt, hangt af van uw inkomen, uw verplichtingen, de woning en het beleid van die bank op dat moment. Maar ook als uw dossier gunstig uitvalt, blijft het verschil met een Nederlandse hypotheekrente zo groot dat de maandlast voor de meeste kopers niet uit te leggen is.

Niet-inwoners moeten daarbij vaak een groot deel van de koopsom zelf inbrengen. Wie dat eigen geld toch al heeft, komt al snel uit bij de vraag waarom hij voor de rest nog een dure lening zou nemen.

Rekenvoorbeeld: een appartement in Antalya van 150.000 euro

Stel, u koopt in Antalya een appartement van 150.000 euro. Tegen de ECB-koers van 27 oktober 2026 is dat ongeveer 8,3 miljoen lira. Het valt daarmee in de schijf van 7 tot 10 miljoen lira, dus een Turkse bank mag hooguit 50 tot 70 procent lenen, afhankelijk van het energielabel. Neem een lening van de helft van de koopsom: 75.000 euro, ongeveer 4,16 miljoen lira.

• Turkse lening tegen 3 procent per maand, over tien jaar: een maandlast van ongeveer 128.600 lira, nu omgerekend zo'n 2.320 euro. Over de hele looptijd betaalt u ruim 11 miljoen lira rente op een lening van 4,16 miljoen lira.
• Verhoging van uw Nederlandse hypotheek, gerekend met het ECB-gemiddelde voor nieuwe Nederlandse woningleningen in augustus 2026 (3,94 procent), ook over tien jaar: ongeveer 760 euro per maand en zo'n 15.900 euro rente in totaal.

Het eerste bedrag beweegt mee met de koers: wordt de lira zwakker, dan kost elke lirabetaling u minder euro's, wordt ze sterker, dan meer. Ook met de koersdaling van het afgelopen jaar blijft het verschil groot. Het voorbeeld laat kosten, verzekeringen en belasting weg en is geen aanbod. Bij een Nederlandse verhoging toetst de geldverstrekker bovendien aan de Nederlandse leennormen voor uw inkomen en uw huis.

Los van de financiering betaalt u bij de overdracht het overdrachtsrecht: wettelijk 2 procent van de aangegeven waarde voor u en 2 procent voor de verkoper. Op 150.000 euro is dat samen 6.000 euro als u, zoals vaak wordt afgesproken, het geheel betaalt.

Het wisselkoersrisico dat in geen rentepercentage zit

U verdient in euro en u lost een lening in lira af. Beweegt de koers, dan verandert wat uw maandlast in euro kost. Dat werkt beide kanten op, maar het maakt uw budget onvoorspelbaar over de hele looptijd van de lening.

Hoe groot dat risico is, laten de officiële koersen zien. Volgens de indicatieve koersen van de Turkse centrale bank kostte een euro op 27 oktober 2025 48,71 lira en op 27 oktober 2026 55,42 lira. De lira verloor in een jaar dus ruim 12 procent van haar waarde ten opzichte van de euro. Voor iemand met een euro-inkomen werkt een zwakkere lira in het voordeel van de aflossing, maar de richting is niet te voorspellen: alleen al tussen juli en oktober 2026 bewoog de ECB-koers tussen ongeveer 53,1 en 56,5 lira per euro.

Hetzelfde geldt voor de woning zelf. De koopsom wordt vaak in euro of dollar besproken, terwijl de officiële waarde in de akte in lira staat. Houd die twee uit elkaar als u uw plan doorrekent.

Wat Nederlandse kopers in de praktijk doen

De meeste Nederlandse kopers in Turkije financieren zonder Turkse hypotheek. De drie routes die wij het vaakst zien:

• Eigen middelen. Spaargeld of vermogen dat al beschikbaar is. Eenvoudig, zonder rente, maar wel geld dat niet meer vrij beschikbaar is.
• Overwaarde op uw Nederlandse woning. Een verhoging of een tweede hypotheek op uw huis in Nederland, waarbij dat huis het onderpand is. De rente ligt veel lager, maar u zet uw eigen woning in voor een aankoop in het buitenland.
• Een combinatie. Eigen geld voor de aankoopkosten en een deel van de koopsom, overwaarde voor de rest.

Een Nederlandse geldverstrekker vestigt in de regel geen hypotheekrecht op een woning in Turkije. De financiering via overwaarde draait dus om uw Nederlandse woning en uw Nederlandse inkomen, en wordt ook zo beoordeeld. Of en hoeveel ruimte daar is, hangt af van uw situatie en van de regels en criteria van de geldverstrekker.

Reken ook met de fiscale kant: gebruikt u een verhoging van uw hypotheek voor een woning in Turkije, dan is dat deel geen eigenwoningschuld. Het valt in box 3 en de rente is niet aftrekbaar, ook al zit het in dezelfde hypotheek als uw eigen huis.

Van financiering naar tapu: hoe uw geld bij de overdracht komt

Hoe u ook financiert, bij de overdracht op het kadaster, de tapu müdürlüğü, moet de koopsom in lira klaarstaan. Vier punten raken direct aan de financiering:

• Omwisselen via een bank in Turkije. Sinds 24 januari 2022 moet een buitenlandse particuliere koper bij de tapu een döviz alım belgesi laten zien: een bewijs dat de koopsom in vreemde valuta bij een bank in Turkije in lira is omgewisseld (circulaire 2022/1 van het Turkse kadaster). Het lirabedrag op dat bewijs is de basis voor de waarde in de akte, en kosten of commissies horen er niet in. Maak de euro's uit uw spaargeld of uw Nederlandse hypotheek dus over naar een rekening bij een Turkse bank en laat ze daar omwisselen; vraag uw advocaat vooraf hoe de bank het bewijs opmaakt.
• Het overdrachtsrecht. De tapu harcı is volgens de Turkse wet op de leges 2 procent van de aangegeven waarde voor de verkoper en 2 procent voor de koper, en die waarde mag niet lager zijn dan de belastingwaarde van de woning. Reken met 4 procent uit eigen middelen als u het geheel betaalt.
• De militaire toets. Buitenlanders kunnen niet kopen in militaire verboden gebieden en veiligheidszones. Het kadaster hoeft het leger daarover in de meeste provincies niet meer apart te raadplegen, omdat die zones daar in kaart zijn gebracht; alleen in een beperkt aantal districten gebeurt dat nog wel, en dan kan de overdracht wat extra tijd vragen. Laat uw advocaat nagaan of dat voor uw woning speelt.
• Een Turkse lening. Leent u toch bij een Turkse bank, dan laat de bank haar hypotheekrecht meestal bij dezelfde afspraak op het kadaster inschrijven. De taxatie en de goedkeuring van de bank moeten dan vóór die afspraak rond zijn.

Hoe de overdracht verder verloopt, met tolk, volmacht en aardbevingsverzekering, staat in een woning kopen in Turkije als Nederlander.

Betalingsregelingen van projectontwikkelaars

Bij nieuwbouw bieden ontwikkelaars soms een betaling in termijnen aan. Dat kan aantrekkelijk lijken, maar het is geen hypotheek bij een bank en de voorwaarden verschillen sterk per ontwikkelaar. Laat de voorwaarden, de bouwgaranties en het moment waarop de eigendom op uw naam komt altijd door een Turkse advocaat beoordelen voordat u iets betaalt.

Wat dit betekent voor uw plan

Begin met het bedrag dat u zonder Turkse lening kunt vrijmaken: spaargeld plus eventuele ruimte op uw Nederlandse woning. Trek daar de aankoopkosten van af, waaronder het overdrachtsrecht van 4 procent als u het geheel betaalt. Wat overblijft, is uw realistische zoekbereik.

Vergeet de jaarlijkse lasten niet: onroerendezaakbelasting, de verplichte aardbevingsverzekering, onderhoud en eventueel servicekosten; wat die in euro's doen, staat in wat een Turkse woning u elk jaar kost. In Nederland hoort de woning in box 3, tegen de waarde op 1 januari. Voor 2026 rekent box 3 met een forfaitair rendement van 6,00 procent op overige bezittingen, een tarief van 36 procent en een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon. Een lening voor de woning telt als schuld mee, tegen een voorlopig percentage van 2,70 procent boven een drempel van 3.800 euro per persoon. Voor onroerend goed in het buitenland kent de Belastingdienst een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting, die u zelf in de aangifte moet claimen. Die bedragen horen in uw begroting, ook als u zonder lening koopt.

Vragen van Nederlandse kopers

Verder lezen

• Een woning kopen in Turkije als Nederlander
• Wat een Turkse woning u elk jaar kost
• Verblijfsvergunning en staatsburgerschap via vastgoed
• Start een persoonlijke hypotheekscan